CONSULENZA ON LINE
Risponde Luigi Pinto 

31 gennaio 2020 da: S.T. - risiedo da vent'anni i all’estero, ma sono proprietario di un appartamento a Roma (era dei miei genitori) cui sono - per intuibili motivi - particolarmente affezionato. Vengo al "problema": nell'ultima convocazione d'assemblea - che si terrà fra qualche giorno - è previsto, al punto 1: LAVORI RIFACIMENTO TERRAZZA CONDOMINIALE E LASTRICI SOLARI: PRESENTAZIONE PREVENTIVI, SCELTA PREVENTIVO E AUTORIZZAZIONE ALLA RELATIVA SPESA E RIPARTIZIONE. NOMINA DIRETTORE DEI LAVORI E RESPONSABILE ALLA SICUREZZA CON RELATIVI ONERI. RISANAMENTO AREE PRIVATE INTERESASTE DALLE INFILTRAZIONI. PARCELLA DELL'AMMINISTRATORE PER LA GESTIONE DEI LAVORI E LA GESTIONE FISCALE DEGLI STESSI PER CONSEGUIRE I BENEFICI VIGENTI. I miei rapporti con l'Amministratore sono discreti (mentre non sono tali con alcuni condomini, più "giovani") per cui vorrei evitare brutte figure.

Mi lascia particolarmente perplesso il fatto che alla convocazione non è stato allegato alcun preventivo (a detta dell'Amm.re per evitare "fughe" di notizie!) ma i preventivi verranno presentati in Assemblea (eventualmente anche da parte di singoli condomini, già invitati in tal senso!) per cui è impossibile ai condomini assenti (io sarò fra questi per intuibili motivi logistici) di esprimersi su un'eventuale scelta con cognizione di causa.
Laddove in altri Paesi, ciò sarebbe impossibile in quanto di norma l'Assemblea si può esprimere solo su quanto allegato alla convocazione (nella fattispecie, solo il capitolato, peraltro predisposto da un condomino, su mandato della precedente assemblea), gradirei una tua opinione al riguardo, in quanto l'importo in gioco non è marginale (l'Amm.re ha approssimativamente indicato 180/200 euro /mq per 250 mq:).Grazie in anticipo per la tua cortese assistenza.

Risponde Luigi Pinto: Trattasi di lavori di importo rilevante di ordine condominiale (Terrazza condominiale e lastrici solari + risanamento infiltrazioni su aree private) con beneficio fiscale .

Pur comprendendo il disagio del Condomino “assente” ( immagino che non si voglia affidare la discussione ad un delegato, per quanto amico) devo ammettere che non intravedo alcuna deviazione di Legge al processo di presentazione dei preventivi sia da parte dell’Amministratore (che solitamente agisce in collaborazione con i consiglieri per accelerare il processo) che da parte di singoli condomini “volonterosi”, anzi il processo descritto è abbastanza normale (come pure normale è la presentazione di preventivi da parte di Condomini).

Pure corretta è la presentazione dei preventivi direttamente in assemblea, ad evitare considerazioni pregresse che possano in qualche modo condizionare la libertà e l’obiettività di scelta dei condomini presenti .

Quanto al capitolato predisposto da un Condomino – che devo immaginare “smaliziato” in materia - nulla da eccepire (c’è già peraltro l’autorizzazione a procedere in tal senso dalla precedente assemblea) : è un ausilio utile ad accelerare i tempi di assegnazione dell’appalto .

Ricordo che :

• la maggioranza deliberativa per i lavori della specie (manutenzione straordinaria) è di 500 millesimi
• l’eventuale impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea ( da esercitare se ne ricorrono i presupposti entro un mese dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti ) è regolata dall’art.1137 del C.C. legge 220 del 11-12-2012 e successivi aggiornamenti.

10 ottobre 2017: buongiorno. Parliamo di un condominio ristrutturato e a suo tempo venduto senza collaudo statico e abitabilità. Ora si tratta di sanare a catasto una scala modificata in corso d’opera.
La scala viene usata solo da 4 condomini di cui 2 a piano terra che di fatto non la usano.
La domanda è a chi spetta la spesa di tale operazione ed in quale percentuale e se tali risoluzioni sono in funzione di accordi condominiali o disposizioni di legge. Ringrazio e cordialmente saluto.
Risponde Luigi Pinto: a mio avviso, se nulla dice in proposito il regolamento condominiale contrattuale (se esiste) , si deve fare riferimento all’art. 1124 della Legge 220 del  11/12/2012 che con riferimento a “Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori “  ( e la sanatoria a catasto é assimilabile), così recita :

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono . La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Ai fini del concorso nella metà della spesa ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine , le soffitte o le camere a tetto , i lastrici solari , qualora non siano di proprietà comune”  .

All’atto pratico, dalla descrizione fatta del condominio, escludendo le proprietà del piano terra (a meno che queste non abbiano accesso ad eventuali solai di proprietà raggiungibili dalle scale), e nell’ipotesi che al piano superiore vi siano  due appartamenti di eguale estensione ed entrambi si prospettano sulle scale, la spesa di che trattasi sarà suddivisa in parti eguali fra le due proprietà.                                                                                                                                   

2 giugno 2017 da M.S.: mi permetto disturbarti per chiederti un parere su quanto segue: sono comproprietario con mia moglie, di un box situato in un condominio costituito da soli box, costruiti ex novo su una vecchia autorimessa.

Oltre un anno fa, un condomino rilevò che su detto condominio mancava il Certificato Prevenzione Incendi (C.P.I.) e che per ottenerlo era necessario effettuare diversi lavori compreso lo smaltimento dell'amianto (non ancora definitivamente accertato) presente nelle "coppelle e tiranti" sotto la copertura del tetto.

Dopo le solite animatissime e sterili discussioni in argomento, se agire contro il venditore o meno, l'assemblea decise - su consiglio dell'amministratore - di costituire un fondo provvisorio per fronteggiare le spese per il C.P.I. (senza che ci fosse un preventivo dei lavori da effettuare e relativo importo) e versare l'importo in cinque rate. Nel verbale fu indicato che la decisione fu presa all'"unanimità" anche se io e qualche altro non eravamo d'accordo. Ovviamente dovevo impugnare l'assemblea ma non lo feci per quieto vivere.

Non conoscendo l'importo da sostenere, i lavori da fare e la ditta cui affidarli, non ho pagato nemmeno una rata nonostante le raccomandate dell'amministratore di sollecito pagamento.
In diverse occasioni ho sempre detto all'amministratore che, non appena si sapranno i lavori definitivi da fare, la ditta aggiudicataria e le condizioni di pagamento, il sottoscritto farà fronte tempestivamente a pagare "cash" la sua quota per intero

Ho scritto all'Amministratore tre e-mail (5/4 - 21/4 - 18/5) su domande puntuali senza ottenere riscontro. Nel verbale dell'ultima assemblea tenutasi il 28/2 u.s. per la chiusura dell'esercizio al 31/12/2016, non c'è traccia di detto fondo che, come mi insegni, deve risultare nel rendiconto annuale come disposto dal nuovo art. 1130-bis L. 220/2012. A tutt'oggi non è stata convocata alcuna assemblea straordinaria per portare a conoscenza dei condomini i lavori da fare e quant'altro.

La mia domanda è: se continuo a non pagare finché non verrò a conoscenza dei dati definitivi, può questo signore fare un decreto ingiuntivo per morosità? (come me ci sono diversi altri condomini che non hanno pagato).

Chiedo scusa per il disturbo e ti ringrazio anticipatamente del tuo parere

Risponde Luigi Pinto: vedo che sei molto ferrato sulla materia e citi con disinvoltura alcuni articoli del codice. Non azzardo quindi risposte di tipo legale, ma commento piuttosto con buon senso quanto tu mi descrivi.

1)      Eccepisco, intanto, che il C.P.I. doveva essere condizione primaria – e senz’altro implicita - per l’acquisto dei box (costituiti in unico condominio ) per cui la mancanza ( o peggio il non ottenimento) avrebbe dovuto inficiare il contratto di acquisto. 

2)      Se in assemblea – con le dovute maggioranze – fu deciso (e mi auguro che il verbale al riguardo sia stato stilato in maniera ineccepibile) di costituire un “fondo” a copertura della spesa per l’ottenimento del C.P.I. e l’esecuzione delle eventuali opere per ottenerlo, l’approvazione di quel preventivo – inclusivo della costituzione del “fondo” a fronte futura spesa – e la conseguente emissione delle rate alle scadenze concordate in assemblea, comporta l’obbligo per i condomini (anche i dissenzienti, se non hanno fatto valere il loro dissenso nei tempi e metodi previsti dalla legge) di assolvere i loro impegni di pagamento delle spese condominiali. E’obbligo dell’Amministratore fare il rendiconto al Condominio dei fondi di accantonamento esistenti (che ne è il titolare), al pari del saldo esistente nel conto corrente bancario (obbligatorio anch’esso)   alla fine della gestione (ordinaria o straordinaria che sia).

Dal contesto della tua mail mi pare di evincere che ancora nessun lavoro finalizzato all’ottenimento del C.P.I. è stato intrapreso, ha solo chiesto un anticipo (costituzione del Fondo)  

3)      La morosità si manifesta in concreto con la chiusura della gestione annuale. In quella fase si evidenziano i “saldi negativi” rispetto alla previsione d’introito (secondo il piano concordato all’atto dell’approvazione del preventivo) e l’Amministratore è autorizzato (anzi  obbligato nei confronti del condominio, pena – inoltre -  il rischio di rimetterci del suo) all’escussione del saldo negativo entro 180 gg. dall’approvazione del consuntivo.  Il fornitore o prestatore d’opera che avanzi (giuste) pretese di pagamento di suoi servizi o forniture di merci può (deve) avanzare le sue richieste in primis verso i morosi.

Escluderei (anche se la Legge glie lo consente)  che al momento l’Amministratore prenda iniziative di richiesta di “decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo” in quanto ha palesato anch’esso le sue mancanze (quanto si spende? con chi? mancata risposta ai quesiti del condomino del 5-4; 21/4; 18/5 ). E’ certo pure che l’Amministratore deve essere esauriente su : fornitore prescelto, ammontare della spesa, tempi e metodi di realizzazione dell’eventuale cantiere, eventuale Direzione dei lavori, altro.

4)      Personalmente (ma questo è un consiglio permeato di “bon ton”) riterrei utile che tu  e gli altri che fin qui non hanno versato alcunché  dimostrino la loro buona predisposizione, versando al momento solo una percentuale di quanto fin qui richiesto (dal 25 al 50%) specificando all’Amministratore che il saldo sarà versato solo dopo  che siano state soddisfatte le richieste più volte formulate. Mi pare un buon compromesso volto a rasserenare i rapporti con l’Amministrazione e con i Condomini che hanno versato o stanno regolarmente versando.

14 marzo 2017 da A.A.: approfitto della tua competenza e mi scuso se ti disturbo per avere un chiarimento sul seguente problema. Premetto che risiedo a San Donato Milanese, abito in un condominio e sono proprietario di un appartamento con annesso box di pertinenza. Ho deciso di acquistare un box che si trova in un condominio ubicato nella stessa città in cui risiedo, ma distante da dove abito. Posso rogitare l’acquisto come altro box di mia pertinenza?

Risponde Luigi Pinto: sinceramente non sono molto ferrato sull’argomento (non prettamente condominiale) né ho mai avuto occasione di occuparmi di pertinenze (salvo trattisi di pertinenze condominiali, evidentemente “innestate” nel condominio) “private”. Cerco tuttavia di ragionare con il buon senso, premesso comunque che forse la migliore consulenza al riguardo potrebbe darla il Notaio che curerebbe l’atto di acquisto/vendita.

L’art. 18 del C.C. statuisce: “sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”.

Faccio fatica a considerare “al servizio dell’appartamento principale” un box posto a distanza dall’abitazione principale.

Un mio conoscente esperto di catasto mi riferisce che è possibile, purché si rinunci alla “prima pertinenza” (non so se vendendo quest’ultima o affittandola, beninteso non “agevolata fiscalmente”).

In sintesi: è possibile l’acquisto, ma la pertinenza (di un box o garage) deve essere unica (per evidenti motivi fiscali). Sarebbe, comunque, opportuno effettuare una verifica presso l’Agenzia delle Entrate (a San Donato Milanese) o presso il Notaio che potrà darti qualche suggerimento.

10 gennaio 2017 da A.A: approfitto della tua esperienza per chiederti un parere su una questione riguardante il condominio di cui faccio parte. Ogni anno nei mesi di ottobre ed aprile sussiste il problema della raccolta delle firme dei condomini per l'attivazione del riscaldamento invernale e dello spegnimento dei caloriferi in primavera. Ciò in ottemperanza a quanto previsto dal Regolamento Condominiale. Preciso che il condominio è composto da 4 stabili e, pertanto, occorre la raccolta delle firme della maggioranza dei condomini, per accendere e spegnere la caldaia (unica per i 4 stabili) in date diverse da quelle previste dalla Legge Regionale (comprensorio Milano e comuni limitrofi). Questo fatto succede soltanto nel nostro condominio, negli altri condomini del Comune di San Donato l'attivazione e la sospensione del riscaldamento avviene nel rispetto delle norme regionali previste. Nella sostanza ogni anno, per una regolamentazione assurda del predetto Regolamento condominiale che risale al 1950, occorre far ricorso alla raccolta delle firme. L'amministratore comunica che la variazione di quanto previsto dal Regolamento Condominiale comporta l'assenso di tutti i condomini(1000/1000). Chiedo cosa è possibile fare per superare l'impasse ed operare secondo le leggi regionali, senza cioè far ricorso alle due 2 raccolte di firma dei condomini nei mesi di ottobre e di aprile di ogni anno.
Grazie anticipate per il tuo cortese suggerimento.

Risponde Luigi Pinto: non nascondo le mie perplessità sul quesito posto in ordine all’opportunità di consultazione con apposizione di firma per l’accensione (di norma 15 ottobre) e lo spegnimento (di norma 15 aprile) dell’impianto di riscaldamento (unico per quattro palazzine costituenti il Condominio). Le norme (regionali) sono:

• accensione degli impianti al 15 ottobre, salvo eccezioni (anticipazione) per improvvisi e bruschi abbassamenti di temperatura, solitamente accompagnati da deroga abbastanza pubblicizzata dalla stampa locale. Se mai l’Amministrazione ricorre alla consultazione dei Consiglieri per stabilire un progressivo avvio del riscaldamento (a seconda dell’andamento stagionale) per sole 7-9 ore fino al raggiungimento della durata giornaliera massima possibile (14 ore).
• temperatura di riferimento in ambiente 20° (con possibilità di scarto di 2 gradi in più o in meno).
• necessità di adozione delle cosiddette valvole termostatiche, con lo scopo di “misurare” all’interno delle singole unità abitative il “calore richiesto” e pagare secondo quel consumo (norma UNI 10200 con obbligo di progetto….attenzione la norma è ora in revisione). Obbligo di adozione delle valvole con scadenza al 30/6/2017 (ennesima proroga…e forse non l’ultima….anzi in punto leggo che la Regione Lombardia non riconosce detta proroga- decreto Regione 176 del 12/01/17) pena la comminazione di multe (se controlli disposti dal Comune) per singola Unità abitativa.
• spegnimento dell’impianto al 15 aprile, salvo provvedimenti diversi del Comune per il protrarsi del freddo.

E’ fuor di dubbio che il regolamento risalente al 1950 sia anacronistico e pare pretestuosa la pretesa di variazione allo stesso “validata” da 1000 millesimi di presenza (materialmente impossibile da raggiungere). Peraltro la variazione delle norme e del Codice Civile ha relegato alla necessità di 1000 millesimi pochissimi casi, e fra questi non vi è certo la decisione di partenza (o di chiusura) del riscaldamento.

Il consiglio che mi sento di dare – ispirato al buon senso – è di approfittare della prossima “assemblea ordinaria” (fine giugno ??) per far porre all’ODG la decisione di dare delega piena e permanente ai Consiglieri (che ovviamente devono raccordarsi fra di loro) per decidere l’avvio del riscaldamento (attenzione alcuni manutentori e/o Terzi responsabili fanno partire d’iniziativa al 15 ottobre- secondo Legge, e salvo qualche isolato mugugno non succede alcunché…) rendendo superfluo il ricorso alla raccolta di firme. Cautelativamente è da ritenere che questa delibera debba essere suffragata da almeno 500 millesimi.

12 maggio 2016 da A.A.: nel condominio da qualche tempo un negozio è stato praticamente adibito a toilette per cani (dico praticamente in quanto la vetrina è perennemente in allestimento). Succede che a qualunque ora parta il phon per l’asciugatura, con un fastidioso rumore che si ripercuote nello stabile. La domanda è se è possibile tale situazione e nel caso si possa pretendere almeno una coibentazione del locale. Ringrazio e cordialmente saluto.

Risponde Luigi Pinto: il fastidio lamentato dovrebbe rientrare (un po’ forzatamente ….) nella casistica delle immissioni (odori, fumi, scuotimenti, vibrazioni ecc.) di cui tratta l’art. 844 del C.C. C’è da ritenere che l’attività avviata (toelettatura dei cani) sia in regola con le norme di igiene, comunali per quanto attiene l’esercizio di attività, e che detta attività non sia in conflitto con eventuali “divieti” apposti nel regolamento condominiale contrattuale. Ciò detto , accertato che l’utilizzo dell’asciugatore avviene durante le normali ore di lavoro e di apertura dell’esercizio commerciale e rispetti peraltro gli orari di “intervallo” delle attività (solitamente non prima delle 8 né dopo le 20 e fra le 14 e 16 – a seconda delle disposizioni comunali ) , è insolito imporre (tramite Autorità Giudiziaria ???) una coibentazione/insonorizzazione dell’ambiente interessato. Proverei piuttosto a definire con l’esercente un accordo per un utilizzo più rispettoso e coerente con le esigenze del Condominio e che comunque contemperi quelle commerciali dell’attività (peraltro assimilabile a quella di un parrucchiere, che usa il/i phon di continuo). Con lo stesso è opportuno cercare di individuare (per rimuoverle) eventuali cause di “vibrazione” (oltre i limiti di tollerabilità) che potrebbero trasmettersi tramite le strutture murarie degli stabili (come avviene sovente quando si mettono in funzione compressori e pompe).

1 maggio 2016 da R.P.: è lecito e senza risvolti penali interrompere l'erogazione dell'acqua ad un condomino plurimoroso (non paga le spese di condominio da otto anni) e nonostante le azioni legali intraprese continua a non pagare?
La legge non tutela il condominio, oltre al danno anche la beffa, ci tocca pagare oltre le spese del legale anche 610,00 € di spese annue per pubblicizzare una cantina del valore di € 6.000,00 che non riusciremo mai a vendere per rientrare del nostro credito.
Vorremmo anche impedirne l'uso dell'ascensore e interrompere l'uso dell'antenna condominiale.
Se ha altre iniziative da suggerire visto che il nostro è un piccolo condominio di 10 unità e che le spese arretrate ammontano a € 14.000,00 pari a otto anni non pagati considerato il nostro rendiconto al 31.12.2015 di € 21.300,00. Grazie

Risponde Luigi Pinto: per il recupero del credito condominiale (saldo a debito del condomino moroso) la via normale è quella della richiesta all’Autorità Giudiziaria ( tramite Legale o l’Amministratore ) di emissione del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo (art. 633 e seguenti C.P.C.). E’ da ritenere che il credito sia già esigibile in quanto “stabilizzato” in sede di approvazione dell’ultimo consuntivo (scaduto il ?????) . Sorprende che tale iniziativa non sia stata già presa prima e che la situazione si trascini da 8 anni .

L’art. 1129 comma 9 impone all’amministratore (a meno di espressa dispensa da parte assembleare) di agire per la riscossione delle quote anche mediante lo speciale decreto ingiuntivo entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito sia divenuto esigibile. (Vedere in proposito anche art.63 delle Disposizioni di attuazione).

Circa altre forme di "recupero" del credito mediante privazione di alcuni servizi comuni suscettibili di godimento separato (comma 3 art.63 delle DD.AA.) questa ha – a mio avviso –più un aspetto ritorsivo che risolutivo, e, peraltro, non praticabile se si toccano bisogni primari :

a) acqua potabile (bisogno primario): quale giudice ne autorizzerebbe la sospensione?

b) privazione dell’utilizzo dell’ascensore: va valutato il costo dell’adozione di funzionamento a chiave in luogo della pulsantiera aperta a tutti……

c) antenna condominiale: vi è la probabilità di dover accedere alla “proprietà privata del moroso” e poi non ho certezza che l’informazione tramite mezzo televisivo non possa essere considerato bisogno primario garantito dalla Costituzione……